De wet bepaalt dat de huur één keer per jaar mag worden verhoogd (zie artikel 7:251 BW). Op deze regel bestaan uitzonderingen die niet gelden voor geliberaliseerde huur. De huur mag dus niet meer dan één keer verhoogd worden
De huurprijs omvat normaal gesproken het onderhoud van de huurwoning en alles wat daarvan onderdeel uitmaakt. In het Besluit Kleine herstellingen staat welk onderhoud voor rekening van de huurder komt. Van dit besluit mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
Voor rekening van de huurder komen reparaties waar geen specialistische kennis voor nodig is. Men kan hier denken aan het bijvullen en ontluchten van de cv-ketel. Het onderhoud van de cv-ketel door een monteur staat niet in dit besluit genoemd. Jaarlijks onderhoud door een cv-monteur komt dus voor rekening van de verhuurder.
U kunt het medehuurderschap van uw vriendin aanvragen bij de verhuurder. Het beste is dat u de verhuurder samen een brief schrijft waarin u gemotiveerd vraagt om uw vriendin op het huurcontract te zetten.
Als de verhuurder het verzoek afwijst of niet reageert, kunt u de kantonrechter verzoeken om medehuurderschap toe te laten. De rechter wijst het verzoek toe als u kunt aantonen dat u samen al twee jaar uw hoofdverblijf heeft in de huurwoning en een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert en dat uw vriendin de huur kan betalen.
Vooral de eis dat u een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert kan problemen opleveren in een eventuele procedure. Laat u daarom adviseren of bijstaan door een terzake deskundige advocaat.
Vragen?
Neem gerust contact op met mr. Menachem de Jonge, advocaat huurrecht, tel. 030 - 231 35 23 en advies@hulpbijhuren.nl.
Indien de verhuurder weigert om mee te werken aan woningruil, kunt u de verhuurder verplichten om aan de woningruil mee te werken. Dat is niet eenvoudig.
U moet daarvoor een vordering instellen bij de kantonrechter. De kantonrechter zal een verzoek tot woningruil alleen toewijzen als er een zwaarwichtig belang is voor de ruil en u kunt aantonen dat u de huur van de woning kunt betalen. Gaat het om de ruil van een sociale huurwoning, dan moet u ook een huisvestingsvergunning kunnen overleggen.
Laat u eerst adviseren door een terzake deskundig huurrechtadvocaat, voordat u naar de rechter stapt.
De gemeente brengt woningeigenaren belasting in rekening zoals rioolbelasting, reinigingsbelasting, precariobelasting, waterverontreinigingsbelasting en onroerende zaakbelasting. Als de belasting is gerelateerd aan het gebruik van de woning en de verhuurder de woning niet zelf gebruikt, kan de verhuurder deze belastingen aan de huurder doorberekenen. Partijen moeten daar wel duidelijke afspraken over hebben gemaakt in het huurcontract.
De gemeentebelastingen kunnen niet als servicekosten in rekening worden gebracht. De verhuurder verricht immers geen sevice door de belasting door te berekenen.
In sommige gevallen kan je als huurder invloed uitoefenen op de keuze van de nieuwe huurder. Dat recht wordt coöptatierecht genoemd.
Als het coöptatierecht niet in het huurcontract is opgenomen, dan kan het ook ontstaan door een bestendige gedragslijn. Dat wil zeggen dat de verhuurder enige tijd (enkele jaren) toelaat dat de huurders zelf hun medebewoners kiezen. Als de verhuurder een voorgedragen huurder niet accepteert, kan je naar de rechter stappen en vorderen dat de verhuurder de voorgedragen huurder alsnog accepteert.
Vragen?
Neem gerust contact op met mr. Menachem de Jonge, advocaat huurrecht tel. 030 – 231 35 23 en advies@hulpbijhuren.nl.
De verhuurder is verplicht om ieder jaar uiterlijk 1 juli een overzicht te verstrekken van de in rekening gebrachte servicekosten. De huurder moet kunnen beoordelen of hij/zij te veel of te weinig voorschotten heeft betaald.
Als de verhuurder geen overzicht verstrekt, kan je nakoming van deze verplichting vorderen bij de kantonrechter.
Als je vermoedt dat de servicekosten te hoog zijn, kan je de huurcommissie inschakelen. Die kan beoordelen of de servicekosten redelijk zijn. Als de verhuurder geen overzicht verstrekt, placht de huurcommissie de servicekosten op een laag bedrag vast te stellen.
Heb je te maken met een verhuurder die geen overzicht verstrekt, neem voor vrijblijvend advies gerust contact op met advies@hulpbijhuren.nl of 030 - 231 35 23.
Kennelijk meent de verhuurder dat de huurwoning niet correct door u is opgeleverd. In beginsel kan de verhuurder deze kosten verhalen, maar dan moet hij wel bewijzen dat de huurwoning in goede staat aan u is opgeleverd bij aanvang van de huur. Zonder opnamestaat zal de verhuurder niet eenvoudig in dit bewijs slagen.
Als je als huurder wordt geconfronteerd met het ontbreken van gemeentelijke toestemming voor het verhuren van je kamer, kan je drie dingen doen:
1. Je overlegt met de verhuurder over een redelijke vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten.
2. Je ontbindt de huurovereenkomst zelf en stelt de verhuurder aansprakelijk voor alle verhuis- en inrichtingskosten die je maakt.
3. Je blijft zitten waar je zit. De gemeente zal uiteindelijk handhavend optreden en de verhuuder een dwangsom opleggen bij voortdurende overtreding van de gemeentelijke regelgeving. In die situatie zal de verhuurder eerder geneigd zijn om een hogere kostenvergoeding te betalen.
Het is verstandig om alle kosten die je maakt goed te onderbouwen. Bewaar dus alle bonnetjes!
Voor zover ik dat kan nagaan is er nog geen uitspraak gepubliceerd waarin deze vraag aan de orde is gekomen. Kennelijk is de kool het sop niet waard.
Het uitgangspunt is dat de huurder het gehuurde niet mag veranderen zonder toestemming van de verhuurder. De wet maakt een uitzondering voor het geval dat het gaat om een eenvoudige verandering die de huurder (niet de verhuurder!) aan het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan maken (zie artikel 7:217 BW).
Wanneer is er sprake van "noemenswaardige kosten"? Een aanknopingspunt is het Besluit Kleine Herstellingen waarin de gebreken staan genoemd die de huurder zelf zonder noemenswaardige kosten kan verhelpen. Het vervangen van sloten in deuren en ramen valt onder de verantwoordelijkheid van de huurder (zie artikel 1 sub d Besluit Kleine Herstellingen). Het ligt het voor de hand dat de wetgever het vervangen van sloten in deuren of ramen niet in dit besluit had opgenomen, als hiermee aanzienlijke kosten gemoeid zouden zijn.
Kort gezegd: een huurder mag de sloten van zijn huurwoning vervangen zonder toestemming van de verhuurder, tenzij omstandigheden meebrengen dat dit gepaard gaat met meer kosten dan gebruikelijk is.
Vragen?
Heb je vragen? Neem gerust contact op met mr. Menachem de Jonge, advocaat huurrecht, op tel. 030 -231 35 23 of via advies@hulpbijhuren.nl.
In principe mag de verhuurder van een sociale huurwoning de huur maximaal één keer per jaar verhogen. In de wet (artikel 7:250 lid 3 BW) staat een wat cryptisch omschreven uitzondering op deze regel. In het geval dat de periode tussen twee huurverhogingen langer is dan een jaar, mag de huur evenzoveel korter achter elkaar verhoogd worden.
Om een voorbeeld te geven: als de huurprijs veertien maanden geleden is verhoogd, dan mag de verhuurder de huurprijs na de laatste huurverhoging na tien maanden in plaats van twaalf maanden verhogen.
Als de verhuurder heeft nagelaten tijdig de voorzieningen te treffen om de stookkosten te beperken, mag hij niet de werkelijke kosten maar alleen de redelijke kosten aan de huurder doorberekenen.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit bericht, schroom niet om contact op te nemen met mr. Menachem de Jonge via advies@hulpbijhuren.nl.
De rechtbank Noord-Nederland beantwoordt die vraag ontkennend (zie www.rechtspraak.nl, uitspraak van 18 maart 2014, LJN: ECLI:NL:RBNNE:2014:1339). Volgens de rechtbank kan de verhuurder als houder van de waarborgsom aanspraak maken op de "burgerlijke vruchten", waartoe ook rente gerekend kan worden.
In principe kunnen alleen de rechter of partijen samen de huurovereenkomst beëindigen. Als u een gewone huurovereenkomst voor wonen heeft, is het na een opzegging aan de verhuurder zelf om naar de rechter te gaan. Laat u voor alle zekerheid wel uw situatie toetsen door een advocaat.
Als uw buurman de buurt terroriseert, kan uw gezamenlijke verhuurder actie tegen de overlastgevende buurman ondernemen. Dat kan zelfs zover gaan dat de verhuurder de huurovereenkomst kan ontbinden en zijn woning kan laten ontruimen. Belangrijk is wel dat u zo veel mogelijk bewijs van de overlast verzamelt en goed bijhoudt wanneer en welke overlast u heeft.
In beginsel mag dit niet. De waarborgsom is bedoeld om schade aan het gehuurde te herstellen als de huurder dit nalaat. Natuurlijk is het mogelijk om hiervan af te wijken in overleg met de verhuurder.
Als de gezamenlijke verhuurder weigert actie te ondernemen tegen een overlastgevende buurman, zijn er mogelijkheden de verhuurder daartoe te verplichten. Het is zelfs mogelijk dat u huurvermindering krijgt totdat de verhuurder de juiste actie onderneemt. Informeert u bij een advocaat naar de mogelijkheden.
Indien u een niet geliberaliseerde huurwoning huurt, kunt u de servicekosten laten toetsen door de huurcommissie, anders moet u naar de kantonrechter. Een huurovereenkomst is niet geliberaliseerd als het gaat om een woonruimte met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Maximaal zes maanden na het einde van het jaar moet de verhuurder een afrekening opstellen en de voorschotten die u iedere maand betaalt, verrekenen met de kosten die daadwerkelijk zijn gemaakt. Als u te veel betaalt, krijgt u aan het einde van het jaar dus een deel van het voorschot terug.
Servicekosten moeten vooraf in het huurcontract zijn afgesproken. Alle kosten die niet gerelateerd zijn aan het gebruik van de woonruimte en waarvoor de verhuurder wel iets presteert, zijn servicekosten. Gemeentelijke belastingen zijn geen servicekosten, omdat de verhuurder daar niets voor presteert.
U kunt de Huurcommissie verzoeken de huur vast te stellen volgens het zogenaamde puntensysteem. Dat kan alleen in de eerste zes maanden van de huurovereenkomst als de kale huurprijs boven de huurliberalisatiegrens ligt. De eventuele verlaging geldt dan vanaf aanvang van de huurovereenkomst. Als uw huurprijs lager is dan die huurliberalisatiegrens, kunt u ook na die zes maanden een verzoek tot verlaging indienen. De nieuwe huurprijs geldt dan echter niet met terugwerkende kracht.
Natuurlijk kunt u de politie bellen, maar die ingreep helpt niet altijd. Blijft uw verhuurder u lastig vallen, dan kan bij de rechter worden gevorderd dat de verhuurder u met rust laat, op straffe van een dwangsom. Raadpleeg in dat geval een advocaat.
Als u tegen een vergoeding ergens mag wonen, zal op een enkele uitzondering na sprake zijn van een huurovereenkomst. U heeft dan dus huurbescherming. Het maakt niet uit of die huurovereenkomst op schrift staat. Ook een mondelinge huurovereenkomst is geldig.
Natuurlijk is wel verstandig afspraken op papier te zetten, zodat daarover later geen misverstanden kunnen bestaan en u die afspraken ook eenvoudig kunt aantonen.
De wet geeft onder omstandigheden de mogelijkheid om zelf herstelmaatregelen te nemen. Echter, als achteraf blijkt dat u ten onrechte op de huurprijs heeft ingehouden, heeft u wel een huurachterstand. De rechter zou de huurovereenkomst op grond daarvan kunnen beëindigen. Dat geeft dus een groot risico, terwijl u wel al de kosten van reparatie maakt. Om die reden is het verstandiger eerst advies in te winnen over uw specifieke situatie.
Inderdaad. In het huurrecht geldt als hoofdregel: 'Koop breekt geen huur'. Uw huurovereenkomst is door de verkoop overgegaan op de nieuwe eigenaar, die daardoor uw nieuwe verhuurder is geworden.
Alleen al om gezondheidsredenen, moet u van asbest afblijven. Dat is soms een zeer gevaarlijk goed, dat ernstige ziekte kan veroorzaken. U kunt als huurder eisen dat gevaarlijk(zwevend) asbest wordt verwijderd en zo nodig daarvoor de huur laten verminderen. Informeert u bij een advocaat naar de mogelijkheden.
U kunt het beste direct contact opnemen met de verhuurder om een betalingsregeling treffen. Komt het tot een rechtszaak, dan kan de rechter oordelen dat u een laatste mogelijkheid krijgt om de huur in te lopen. De rechter is daartoe echter niet verplicht.
Sommige rechters vinden dat ontruiming van een woonruimte een jaar na het vonnis misbruik van bevoegdheid oplevert. Meer in het algemeen kan een ontruiming onrechtmatig zijn als door de verhuurder verwachtingen worden gewekt dat niet zal worden ontruimd.
Belangrijk is of de algemene voorwaarden van toepassing zijn verklaard en of u deze voorwaarden op tijd heeft ontvangen. Het is aan de verhuurder om dit te bewijzen. Verder kan een boete door de rechter worden gematigd. Laat u voor alle zekerheid wel uw situatie toetsen door een advocaat.
- indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
- indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen;
- indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten;
- indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
- indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.
U kunt de huurcommissie verzoeken om de huurprijs te splitsen in een prijs voor het gebruik van de woning en een bedrag voor de servicekosten. Meestal betaalt u dan een stuk minder aan huur.
In beginsel mag de makelaar bemiddelingskosten in rekening brengen, tenzij de makelaar al een vergoeding heeft ontvangen van de verhuurder. De bemiddelingsvergoeding moet redelijk zijn. Wat een redelijke bemiddelingsvergoeding is hangt af van de werkzaamheden die de makelaar heeft verricht.
De verhuurder mag deze kosten niet in rekening brengen, tenzij u de woning niet schoon heeft opgeleverd. Een dergelijke afspraak bij het begin van de huur is ongeldig. Als u er niet uitkomt met de verhuurder, kunt u terecht bij de kantonrechter.
Helaas is de verhuurder niet verplicht tot preventief onderhoud. Zodra er gebreken ontstaan in de woning, kunt u de verhuurder verplichten actie te ondernemen.
Dat hangt af van de inhoud van het huurcontract. Als partijen hierover niets hebben afgesproken, bent u in beginsel niet verplicht om daadwerkelijk in de woning te wonen. Wel moet u ervoor zorgen dat de woning niet wordt gekraakt of wordt beschadigd tijdens uw afwezigheid.
Normaal gesproken betekent een huurcontract van een woning voor bepaalde tijd dat u de woning minimaal een bepaalde tijd huurt. Na afloop van de termijn loopt het huurcontract door. U hoeft de woning in dat geval niet te verlaten. Slechts in uitzonderingsgevallen is dit anders, bijvoorbeeld bij huurcontracten voor slooppanden of vakantiehuizen.
Alleen de huurder van een zelfstandige huurwoning heeft rechten tegenover de hoofdverhuurder. De onderhuurder van een kamer zal deze moeten verlaten als de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder eindigt.
In de wet staat dat de opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Verder moet de verhuurder aangeven wat de grond is voor beëindiging van de huur en op welke feiten deze beëindiging is gebaseerd. Sommige rechters vinden dat de huur ook mondeling kan worden opgezegd. Het uitgangspunt is dat de huur per aangetekende brief moet worden opgezegd. Gebeurt dit niet, dan staat de verhuurder bewijstechnisch zwak omdat hij niet kan aantonen dat hij heeft opgezegd en welke gronden hij heeft aangevoerd. Door middel van een aangetekende brief kan de verhuurder deze problemen voorkomen.
De opzeggingstermijn voor de verhuurder is niet korter dan drie maanden en maximaal zes maanden. De opzegtermijn voor de huurder is gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden.
In beginsel is de partij die jou de woning verhuurt (de onderverhuurder) verplicht om jou de waarborgsom terug te geven aan het einde van de huurperiode. Alleen als de verhuurder het huurcontract overneemt, bijvoorbeeld als de hoofdhuur eindigt, dan gaat de verplichting tot restitutie van de waarborgsom over op de verhuurder.
STEL EEN VRAAG
Heeft u ook een juridisch probleem? Wacht niet te lang en stel ons uw vraag!
STEL UW VRAAG:
ONLINE
Stel uw vraag via volgend formulier en stuur eventueel uw bijlage mee.
Binnen 24 uur krijgt u een reactie van een advocaat.
