Huurprijs in strijd met het recht op ongestoord eigendom
In Nederland kennen wij een verregaande mate van wettelijke huurprijsbescherming. Het komt regelmatig voor dat de verhuurder na huurprijstoetsing door de huurcommissie genoegen moet nemen met een huurprijs die lager ligt dan de overeengekomen huurprijs. Na de huurprijsverlaging is het nog maar de vraag of de eigenaar de hypotheeklasten van de huurwoning kan dragen. Lukt dat niet dan lijdt de verhuurder verlies op de exploitatie van de woning. Er bestaat voor de verhuurder in dat geval geen wettelijke mogelijkheid om tot een kostendekkend prijsniveau te komen. De huurder is immers niet verplicht om een voorstel tot huurverhoging te accepteren.
In de zaak die leidde tot de uitspraak van het Hof Amsterdam van 1 november 2011 (LJN: BU2961) werd de eigenaar/verhuurder van een pand geconfronteerd met een uitspraak van de huurcommissie waarbij de huur werd verlaagd van € 1.033,73 naar € 761,37 per maand. De verhuurder was het niet met de huurverlaging eens en stapte naar de kantonrechter. Die stelde de verhuurder in het ongelijk.
In hoger beroep bij het Hof Amsterdam stelde de verhuurder dat hij door de huurverlaging in het genot van zijn eigendom werd gestoord. Hij kon immers niet (meer) vrijelijk zijn woning exploiteren. Hij deed eem beroep op artikel 1 Eerste Protocol van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.
Het Hof Amsterdam volgde de verhuurder niet in zijn betoog. Doorslaggevend was de omstandigheid dat de verhuurder het pand in verhuurde staat had gekocht en dus op de hoogte was of kon zijn van de redelijke huurprijs. De maximale huurprijs was verdisconteerd in de aankoopprijs van de woning, aldus het Hof Amsterdam.
Uit de rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (zie EHRM van 19 juni 2006, RvdW 2006, 849 Hutten-Czapska/Polen) volgt dat het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kan leiden tot een onevenredige aantasting van de rechten van de eigenaar. In de Nederlandse rechtspraak is nog geen uitspraak gepubliceerd waarbij die wanverhouding is aangenomen. Een belangrijke omstandigheid is volgens het Hof Amsterdam dat de eigenaar/verhuurder op de hoogte was of had kunnen zijn van de redelijke huurprijs ten tijde van de verkrijging van de eigendom dan wel bij de totstandkoming van de huurovereenkomst.
Voor de verhuurder/eigenaar zal het lastig worden om omstandigheden aan te voeren die rechtvaardigen dat sprake is van een onevenredige aantasting van zijn rechten. Veelal kan worden aangenomen dat de verhuurder op de hoogte was of had kunnen zijn van de huurprijswetgeving in Nederland.
In de zaak die leidde tot de uitspraak van het Hof Amsterdam van 1 november 2011 (LJN: BU2961) werd de eigenaar/verhuurder van een pand geconfronteerd met een uitspraak van de huurcommissie waarbij de huur werd verlaagd van € 1.033,73 naar € 761,37 per maand. De verhuurder was het niet met de huurverlaging eens en stapte naar de kantonrechter. Die stelde de verhuurder in het ongelijk.
In hoger beroep bij het Hof Amsterdam stelde de verhuurder dat hij door de huurverlaging in het genot van zijn eigendom werd gestoord. Hij kon immers niet (meer) vrijelijk zijn woning exploiteren. Hij deed eem beroep op artikel 1 Eerste Protocol van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.
Het Hof Amsterdam volgde de verhuurder niet in zijn betoog. Doorslaggevend was de omstandigheid dat de verhuurder het pand in verhuurde staat had gekocht en dus op de hoogte was of kon zijn van de redelijke huurprijs. De maximale huurprijs was verdisconteerd in de aankoopprijs van de woning, aldus het Hof Amsterdam.
Belang van de zaak
Uit de rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (zie EHRM van 19 juni 2006, RvdW 2006, 849 Hutten-Czapska/Polen) volgt dat het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kan leiden tot een onevenredige aantasting van de rechten van de eigenaar. In de Nederlandse rechtspraak is nog geen uitspraak gepubliceerd waarbij die wanverhouding is aangenomen. Een belangrijke omstandigheid is volgens het Hof Amsterdam dat de eigenaar/verhuurder op de hoogte was of had kunnen zijn van de redelijke huurprijs ten tijde van de verkrijging van de eigendom dan wel bij de totstandkoming van de huurovereenkomst.
Voor de verhuurder/eigenaar zal het lastig worden om omstandigheden aan te voeren die rechtvaardigen dat sprake is van een onevenredige aantasting van zijn rechten. Veelal kan worden aangenomen dat de verhuurder op de hoogte was of had kunnen zijn van de huurprijswetgeving in Nederland.
Vragen?
Heb je vragen naar aanleiding van dit bericht? Schroom niet om contact op te nemen met Hulpbijhuren via email: advies@hulpbijhuren.nl of tel: 030 - 214 50 24.STEL EEN VRAAG
Heeft u ook een juridisch probleem? Wacht niet te lang en stel ons uw vraag!
STEL UW VRAAG:
